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六问不动产登记条例落地
文章类型:行业动态 浏览次数:1340 加入时间:2015-1-5 15:22:05 出处: 打印该页
老百姓千呼万唤的《不动产登记暂行条例》终于在冬至夜降临人间,并将于2015年3月1日起正式实施。那么问题来了,这个即将实施的新条例是否能用来反腐呢?是否能降低房价呢?是否会加速房产税出台进程呢?

文/本刊记者 邢力

制订不动产登记条例,建立不动产登记管理制度,这一话题早就热议了多年。在热议的这几年中,我国也开展了N轮房地产调控,房地产市场也发生了重大变化,政经领域的反腐也在不断推进。因此,当这一条例真正落地时,许多人对不动产登记条例还是充满了诸多疑问,让我们把公众最关心的疑问一一破解下。

一问:不动产登记到底为了啥?

近年来,许多人一提到不动产登记制度,第一反应就是用来抓贪官,并迫使更多隐藏着的房叔房姐们不得不主动把房子抛掉,从而降低房价。但建立不动产登记制度的真正目的并非抓贪官和降房价,而在于保护公民合法的物权,降低不动产交易风险。

国土资源部政策法规司副司长魏莉华指出,以前,公民的不动产由不同的部门管理和登记,导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界限不清,权利归属不明确,曾经引发众多矛盾和纠纷,有时甚至产生恶性械斗,引发群体性事件。

同时,由于此前各部门的登记方法、技术规程等不一致,很容易导致重登、漏登公民名下的各种权利。统一登记后就可以减少甚至杜绝类似的问题发生。

以农村用地为例。在农村,一个人要想就名下不动产登记,就要到4个不同的部门办理4个不同的证件——住房要到建设部门办理《房屋所有权证》,宅基地要到国土资源部门办理《集体土地使用证》,承包的土地要到农业部门办理《农村土地承包经营权证》,栽种的树木要到林业部门办理《林权证》。各种证书满天飞,不仅给老百姓增添了不必要的麻烦,还让老百姓又花时间又花钱。

一旦统一登记后,分散在多个部门的不动产登记职责将整合由一个部门承担,并逐步实现一个窗口对外办理,从而大大减少办证环节,老百姓也不必再东奔西跑,时间和金钱都省下来了。

二问:不动产要登记些啥?

许多人印象中,所谓的不动产就是房产。的确,对普通百姓来说,房屋确实是一种最重要的不动产。但从法律层面上来说,不动产是一个含义非常广的概念,《不动产登记暂行条例》明确了10种不动产的权利,包括集体土地所有权,房屋等建筑物、构筑物所有权,森林、林木所有权,耕地、林地、草地等土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,海域使用权,地役权,抵押权,法律规定需要登记的其他不动产权利。

可见,今后除了房屋以外,土地、林地、草原、海域等也都将被纳入到不动产登记制度当中。此次不动产登记下足了功夫,从农村到城市,从陆地到海洋,可谓一网打尽,没有漏网之鱼。这在某种程度上最大限度地保护了民众所拥有的各种形式的不动产的产权,也能从法律上堵住一些属于国有资产的不动产(矿山、林地等)被权势人物轻易地占为己有的漏洞。

三问:谁有权查看不动产信息?

虽然不动产登记的范围很广,但老百姓最关心的还是和其切身利益关系最大的房产。此前舆论对不动产登记条例最大的期待就是希望能开放“以人查房”的功能,因为此前被揭露的房姐房叔们名下拥有的房产数量超出民众的一般想象,民众非常希望能实现“大家一起查房叔”的壮观场面,把所有潜藏着的“房叔”一网打尽。

不过此次《条例》并没有提到“以人查房”的功能,而是只能以房产地址查询,并且要向登记机构说明查询目的,不得将查询获得的资料用于其他目的,未经权利人同意,不得泄露查询资料。

即使以房产地址查询,也不是所有人都能查的,只有权利人、利害关系人和有关国家机关才有资格向不动产登记机构申请查询。所谓权利人指的是房地产权的所有人,房子是自己的话,就可以申请查询自己名下的房产情况。若房子抵押给银行,那么银行作为抵押权人,凭借抵押登记也有权去查询登记资料。而利害关系人是指和不动产所有者有直接关系者,比如夫妻等。此外,在一些债务纠纷中,债权人可以凭借人民法院的补充证据材料通知书,自行或委托律师事务所查询债务人(欠债者)名下的已确权房产情况。

四问:能成为反腐利器吗?

虽然《条例》严卡“以人查房”,但《条例》也明确建立了信息共享机制。

国土资源部相关负责人介绍,根据《条例》,一方面要建立信息管理基础平台,要求国土部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台,登记信息要纳入该平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享;另一方面也要加强登记部门与管理部门的信息共享,要求登记信息与住建、农业、林业、海洋等部门的审批信息、交易信息等实时互通共享。除此之外,《条例》也明确要求国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通共享。这也间接对腐败分子形成“震慑”作用,因为腐败官员一旦出了事情,纪检部门一查下来,你有几套房产就十分清晰了。

此前曾有地产人士表示,内地已出现官员抛售房屋的情况,但抛售房源属于个人隐私,除非有人曝光“房叔”确切资料,否则官员抛售房屋基本上属于难以证实的传言。今后有了这一反腐新利器,“房叔”们的日子显然要更难过了。

总体来看,不动产登记的初衷并不直接指向反腐败,反腐只是这一制度包含的衍生价值与派生功能之一。虽然现在还不能确定《不动产登记暂行条例》的出台对反腐败能起到多大的实际效果,但从理论上和技术上说,通过建立不动产相关数据系统,的确可以为反腐败提供发现功能,帮助纪检部门明确清晰地查处将贪腐资产集中在房地产等不动产上的腐败官员,从而提高反腐败的效率。

五问:能让房价下降吗?

与反腐相关的另一个话题是,《条例》能让房价下降吗?此前,著名房产开发商潘石屹(微博)曾表示,如若实施不动产统一登记制度,房价马上会跌。他给出的理由有三:一是不动产统一登记条例出台后,会增加市场的供应量;二是不动产登记全国联网,为房地产税开征铺路,将导致持有成本增加;三是允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价,也会大幅增加市场供应量。

但在许多专家看来,潘石屹的观点虽然“振奋人心”,却很难成真,因为不动产登记制度并不会直接影响房价,现在谈影响为时过早。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,影响房价的因素很多,最主要的是市场供求关系,还有税收法律、国家宏观经济走向等。更何况,虽然2015年3月开始登记,但要到2017年才能完成全部登记工作。可见,不动产登记对房地产市场的影响是缓慢体现的,绝非立竿见影。目前看来,主要是心理影响比较大。

世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨也认为,不动产登记对楼市短期利空更多是心理层面,对市场真实影响并没有那么大的作用。不过,从长期来看,不动产统一登记后,可以更清楚了解全国不动产的数据和分布、闲置情况,也将成为楼市调控长效机制的权威基础资料。

但也有一些乐观的专家部分认同潘石屹的观点,认为虽然《条例》对楼市的短期影响主要是心理层面,但国家层面大的方针趋势已定,必然会改变买卖双方的长远预期,这种长远预期又会体现在短期的投资决策上,即有可能出现新一轮投资客集中抛售房产的现象,高端大户型二手房供应量有望增加,对于平抑二手房市场价格起到积极作用。

六问:房产税会很快同步推进吗?

最后一个百姓特别关心的话题是:作为房地产税的重要基础,不动产登记是否是征收房产税的前奏呢?

有业内分析认为,《条例》的出台除了将在制度上保障不动产登记工作有法可依外,也是为未来房地产税、遗产税等的研讨、课征提供重要的基础性保障。经济学家马光远认为,不动产登记条例的出台意味着今后一旦建立起了这个完整的基础数据库后,房产税等的征收也有了基本依据。目前,许多大中城市已完成房屋价值评估系统建设,如果不动产也能够统一登记,那么房产税的推进将消除主要技术障碍。

“我国目前现有的个人税收主要是收入性税收,财产性税收的来源较少。”中山大学岭南学院财税系主任林江在接受媒体采访时表示,有关的改革思路还是比较明显的,未来要进行税收调节的话,按照发达国家地区经验,需要补充财产性税收,这就包括非常重要的房地产税和遗产税。从房地产市场的调控手段来看,过去主要的税收调控都在交易环节,而《条例》的出台,意味着今后房产调控的税收手段将主要从交易环节转变为存量环节。

不过即使房产税要全面开征,也会等到不动产登记全部完成后才有可能实施。

其实早在2010年的房地产调控中,征收房产税就已经被提上了议事日程,并在重庆和上海两地进行了试点。尽管围绕着房产税产生的争议至今尚未平息,但从目前的情况来看,两地的试点并没有取得预期的成功。虽然确实收到了一些税,但由于没有建立起不动产登记制度,因此只能依靠房产所有人自行申报来展开,而有关方面似乎也缺少对逃税者惩戒的有效途径。由此可见,不动产登记只是全面开征房产税的必要条件,却非充分条件。

国土资源部不动产登记局局长王广华曾表示:“我们计划2015年7月上线试运行信息平台,2016年完善平台并扩大试运行范围,2017年全面运行。目前已经形成了平台建设的顶层设计,即将组织平台的开发建设。”由此推算,不动产登记制度的全面建立最快也要到2017年,房产税的开征显然不可能早于这个时间点。

因此,虽然不动产登记有了时间表,但也不意味着房产税会加速推出。至于房产税到底何时才会开征以及如何开征,现在就下断言还为时过早了。毕竟不动产登记制度的落地只是完成了开征房产税的一个前置条件,房产税未来还要解决产权估值、纠纷仲裁方面制度的问题,以及对于房地产使用权、所有权如何界定,以及征税法理依据的缺乏等问题,这些问题的解决,依然任重而道远
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